Eko sklad 88KOH-PO26: dokumentacija za prenovo poslovne stavbe

Ilustrativni prikaz energetske prenove poslovne stavbe.

Eko sklad 88KOH-PO26 omogoča financiranje energetske prenove starejših poslovnih stavb z izhodiščno fiksno obrestno mero 0,0 % letno in možnostjo odpisa do 40 % odobrene glavnice. Pri pripravi takšne prenove pa ni dovolj, da zberemo ponudbo za fasado in izpolnimo vlogo. Najprej moramo vedeti, ali stavba ustreza pogojem, kaj je treba prenoviti in kako bomo na koncu dokazali doseženi energijski učinek.

Dobro pripravljena dokumentacija poveže te korake. Lastniku pomaga določiti obseg naložbe, izvajalcem omogoči primerljive ponudbe, med izvedbo pa je podlaga za preverjanje materialov in detajlov. Spodaj smo zbrali vprašanja, ki jih je smiselno rešiti pred naročilom del.

Najprej preverimo stavbo, lastništvo in pogoje poziva

Poziv je namenjen pravnim in fizičnim osebam, ki opravljajo gospodarsko dejavnost ter so vpisane v slovenski poslovni register. Izvzeti so javni zavodi, občine in neposredni uporabniki državnega proračuna. Upoštevati je treba tudi omejitve glede dejavnosti in državnih pomoči.

Vlagatelj mora biti lastnik stavbe, v kateri opravlja gospodarsko dejavnost. Predmet je starejša poslovna stavba, ki ni namenjena stanovanjski rabi. Pri solastništvu, etažni lastnini ali mešani rabi je treba posebej preveriti pogoje in sorazmerno priznavanje stroškov.

Pomembni sta tudi starost in legalnost objekta. Gradbeno dovoljenje za gradnjo ali spremembo namembnosti mora biti izdano pred 1. 7. 2010. Za stavbe, zgrajene pred tem datumom, poziv predvideva tudi dokazovanje z odločbo o legalizaciji, dovoljenjem za stavbo daljšega obstoja ali ustreznim upravnim aktom. Zahteva še uporabno dovoljenje, izdano pred 1. 1. 2023. Akti, s katerimi dokazujemo legalnost stavbe, morajo obstajati ob vložitvi vloge. Stavbe, ki pred prenovo niso bile ogrevane, in stavbe, namenjene nadaljnji prodaji na trgu, so med izključenimi primeri.

88KOH-PO26 ni splošna subvencija za stanovanjske bloke. Če pripravljate prenovo večstanovanjske stavbe, najprej preverite ustrezen drug poziv. To področje smo ločeno predstavili v članku o Eko skladu in prenovi večstanovanjskih stavb.

Eko sklad 88KOH-PO26: financiranje v osnovnih številkah

Odpis se računa od kredita, ne od celotne vrednosti prenove. Pri 300.000 EUR upravičenih stroškov bi 85-odstotni kredit znašal 255.000 EUR. Morebitni 40-odstotni odpis tega kredita bi bil 102.000 EUR oziroma 34 % upravičenih stroškov. To je samo računski primer, ne napoved odobritve.

Eko sklad preverja kreditno sposobnost in zavarovanje. Čeprav ne zaračunava odobritve, vodenja in predčasnega vračila kredita, lahko nastanejo stroški cenitev, notarja, zavarovanja in drugih tretjih oseb. Zato je treba poleg obresti preveriti celotno finančno konstrukcijo. Poziv ne dovoljuje financiranja naložbe z lizingom.

Tehnična rešitev mora obravnavati več kot samo novo fasado

Pred pripravo ponudb je potreben pregled obstoječega stanja. Pri fasadi preverimo podlago, sestavo zidu, podzidek, špalete, police in stike z drugimi deli stavbe. Pri strehi so pomembni tudi odvodnjavanje, vlaga, sestava slojev ter priključki in preboji. Če te podrobnosti ostanejo odprte, se o njih pogosto odloča šele na gradbišču.

Poziv med drugim zajema toplotno izolacijo fasad, streh, stropov proti neogrevanemu podstrešju, tal in konstrukcij proti neogrevanim prostorom. Vključuje tudi stavbno pohištvo, prezračevanje z vračanjem toplote, določene ogrevalne sisteme, razsvetljavo in optimizacijo ogrevanja. Vsak ukrep mora izpolnjevati tehnične zahteve iz Priloge 2.

Pri strehi je treba ločiti upravičeno toplotno izolacijo oziroma ustrezen sistem ravne strehe od same kritine. Strošek kritine praviloma ni upravičen, razen če je del toplotnoizolativnega panela. Sončna elektrarna za samooskrbo, hranilniki in polnilna infrastruktura pa po tem pozivu ne zadostujejo sami zase: ukrep skupine K mora biti povezan z najmanj enim upravičenim ukrepom iz skupin A–J.

PZI in popis del: kaj potrebujemo pred zbiranjem ponudb?

Obseg projektne dokumentacije in potrebna dovoljenja določimo glede na poseg. Kjer je potreben PZI, mora ta izvajalcu dovolj jasno pokazati, kaj in kako se izvede. Načrti, sestave in detajli se zato pripravijo usklajeno z obstoječim stanjem in izbranimi ukrepi.

Popis del tehnično rešitev razdeli na postavke, količine in zahteve. Navedba »izdelava fasade« je za primerjavo ponudb premalo. Razvidni naj bodo priprava podlage, izolacija, pritrjevanje, zaključni sloji, obdelava odprtin in drugi vključeni deli. Tako lažje primerjamo enak obseg in ugotovimo, kaj posamezna ponudba izpušča.

Več o pripravi projektnih podlag je na strani načrt gradbenih konstrukcij, med izvedbo pa pomembno vlogo prevzame gradbeni nadzor. Nadzor spremlja skladnost s projektom, vgrajene materiale in ključne detajle. Natančen obseg storitve dogovorimo glede na naložbo.

Dokumentacija je lahko potrebna, pa njen strošek vseeno ni upravičen. Točka 7.4 poziva iz upravičenih stroškov izključuje projektiranje, dovoljenja, notranji nadzor in študije izvedljivosti. Te postavke je treba v proračunu obravnavati ločeno; potrebna strokovna storitev še ne pomeni, da jo je dovoljeno vključiti v ta kredit.

Kako dokažemo najmanj 20 % energijskega izboljšanja?

Zahteva se nanaša na najmanj 20-odstotno zmanjšanje specifične potrebne skupne primarne energije. Ni dovolj, da po prenovi pokažemo nižji račun za elektriko ali ogrevanje. Izhodiščno in načrtovano stanje morata biti izračunana po isti metodologiji in na primerljivih osnovah. Načrtovano stanje stavbe mora izpolnjevati tudi zahteve pravilnika PURES-3.

Ob vlogi so potrebni računska energetska izkaznica obstoječega stanja, izvorne datoteke izračunov ter tehnično poročilo in izkaz energijskih lastnosti načrtovanega stanja. Po izvedbi je treba dokazati tudi dejansko doseženi rezultat. Če računske energetske izkaznice za stavbo ni mogoče izdati, poziv določa nadomestitev z izkazom energijskih lastnosti.

Zato je smiselno energijske izračune vključiti že v načrtovanje. Z njimi preverimo, ali izbrana kombinacija ukrepov dosega prag. Debelejša izolacija fasade sama zase tega še ne potrjuje, saj na rezultat vplivajo tudi streha, okna, toplotni mostovi, prezračevanje in tehnični sistemi.

Vloga pred začetkom naložbe, ne šele pred plačilom računa

Eko sklad 88KOH-PO26 podpira nove naložbe, ki ob oddaji vloge še niso začete v smislu poziva. Za začetek lahko šteje že prvo pravno zavezujoče naročilo opreme ali druga nepreklicna zaveza. Zato oddaje ni varno vezati šele na prihod izvajalca ali na prvi račun.

Projektiranje, pridobivanje dovoljenj in pripravljalne študije se po določilih poziva ne štejejo za začetek naložbe. Dokumentacijo lahko zato pripravimo dovolj zgodaj. Naložba pa ne sme biti zaključena pred izdajo odločbe.

Pred prijavo si uredite naslednji pregled:

1. Pravno stanje: lastništvo, namembnost, dovoljenja, starost in legalnost stavbe.
2. Tehnične podlage: pregled objekta, izbrani ukrepi, energijski izračuni ter potreben obseg načrtov in detajlov.
3. Ponudbe: razčlenjeni predračuni, količine, tehnični podatki in fotografije obstoječega stanja.
4. Financiranje: drugi viri, kreditna sposobnost, zavarovanje ter že prejeta ali zaprošena javna sredstva.
5. Okoljske zahteve: načelo DNSH, ravnanje z odpadki in drugi pogoji za konkretno naložbo.

Vlogo z dokazili oddate na vloge@ekosklad.si, izjemoma osebno ali po pošti pod pogoji poziva. Uporabite aktualne uradne obrazce.

Dokazila zbiramo med izvedbo, zahtevek za odpis pa oddamo pravočasno

Račune, potrdila o plačilih, tehnične podatke in fotografije skritih slojev je treba zbirati sproti. Ko je fasada zaključena, njene celotne sestave ni več mogoče preprosto fotografirati. Enako velja za sloje strehe in druge zakrite dele.

Za delni odpis mora biti naložba v celoti plačana, dobavljena in v uporabi. Poleg energijskega rezultata je treba dokazati aktiviranje celotne vrednosti med osnovnimi sredstvi in začetek obračunavanja amortizacije. Če je bilo predpisano gradbeno dovoljenje, je potrebno tudi uporabno dovoljenje. Odpis zmanjša glavnico na podlagi dodatka h kreditni pogodbi; ne gre za nakazilo prostih sredstev na račun podjetja.

Zaključno poročilo z zahtevkom za odpis je treba oddati najpozneje 30 dni pred iztekom moratorija. Po tem roku pravica do uveljavljanja odpisa preneha. Osnovni rok za izvedbo je devet mesecev od sklenitve kreditne pogodbe. Podaljšanje za največ tri mesece je mogoče le iz izkazanih objektivnih razlogov, upoštevati pa je treba tudi skrajni rok za izvedbo, 31. 5. 2029. Obveznosti glede označevanja podpore in hrambe dokumentov veljajo tudi po zaključku del.

Pogosta vprašanja pred pripravo dokumentacije

Ali sta 0 % obresti in 40-odstotni odpis zagotovljena?

Ne. Če je vlagatelj za iste upravičene stroške že prejel druga javna sredstva ali zanje zaprosil oziroma bi bile presežene dovoljene meje pomoči, se ob odobritvi obrestna mera prilagodi referenčni meri po pravilih poziva. Tudi odpis je odvisen od dovoljene pomoči in pravočasnega dokazila o izpolnitvi pogojev.

Ali lahko v ta kredit vključimo izdelavo PZI?

Točka 7.4 stroške projektiranja izključuje iz upravičenih stroškov. PZI je lahko potreben za kakovostno pripravo in izvedbo, vendar je treba njegovo financiranje urediti ločeno.

Ali projektant odloči, da bo naložba dobila podporo?

Ne. Projektant opredeli tehnično rešitev in pripravi dogovorjeno dokumentacijo. O upravičenosti do kredita in višini podpore odloča Eko sklad. Ponudbe, načrti ali popis del sami po sebi ne pomenijo odobritve.

Pripravljate prenovo poslovne stavbe?

V Xplan, d.o.o., pomagamo opredeliti obseg posega ter pripraviti tehnične rešitve, načrte in popis del za prenovo. Izvajamo tudi gradbeni nadzor. Obseg sodelovanja določimo po pregledu stavbe, predvidenih ukrepov in razpoložljive dokumentacije.

Pošljite nam osnovne podatke o stavbi in načrtovani prenovi. Opišite obstoječe stanje in navedite, katero dokumentacijo že imate. Na tej podlagi lažje določimo, kaj je treba najprej preveriti in katere podlage še manjkajo.

Za širši pregled finančnih pogojev je na povezani spletni strani XPLAN objavljen tudi pregled kredita Eko sklad 88KOH-PO26 za energetsko prenovo poslovnih stavb.

Uradni viri za pripravo vloge

• Javni poziv 88KOH-PO26 z aktualnimi obrazci in prilogami.
• Celotno besedilo javnega poziva (PDF), zlasti pogoji za nove naložbe, financiranje, upravičeni stroški in zaključek.
• Priloga 2: tehnične zahteve in potrebna dokazila (PDF).
• Zaključno poročilo z zahtevkom za delni odpis glavnice (PDF).

Članek temelji na uradni dokumentaciji, preverjeni 23. 10. 2026. Je praktičen povzetek in ne nadomešča besedila poziva, odločbe ali kreditne pogodbe. Ob spremembah oziroma zaključku poziva veljajo aktualna objava in uradni pogoji Eko sklada.