Kaj storiti, ko sosed v večstanovanjski stavbi poruši nosilne zidove?
Glede rekonstrukcije objektov in pripadajočih postopkov, priporočamo da se vso korespondenco z uporavnikom in išpektorji vodi v pisni obliki.
Osnovni pojmi:
- Rekonstrukcija – potrebno je gradbeno dovoljenje DGD in projekt za izvedbo PZI:
- Za rekonstrukcijo je potrebno gradbeno dovoljenje, podobno kot za novogradnjo, kar zahteva obsežnejšo dokumentacijo.
- Prav tako je potreben PZI (Projekt za izvedbo), ki upošteva zadnje veljavne standarde Eurocode 8 za statično sanacijo celotnega objekta (od temelja do ostrešja), kar pomeni celovito statično sanacijo po enakih standardih kot novogradnja.
- Manjša rekonstrukcija:
- Če gre za manjšo rekonstrukcijo, je potrebno pisno mnenje pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva (IZS).
- Ključno je, da se obstoječe stanje ne poslabša.
- V večetažnem objektu je za izvedbo manjše rekonstrukcije potrebno soglasje etažnih lastnikov v skladu z veljavno zakonodajo in pogodbenimi določili.
- Odgovornost in preverjanje dokumentacije:
- Ne glede na izbrano možnost se obstoječe stanje objekta ne sme poslabšati.
- V primeru poslabšanja nosijo posledice naročnik del, izvajalec (ki mora delati skladno z dokumentacijo) in pooblaščen strokovnjak s področja gradbeništva (IZS).
- Pri manjših rekonstrukcijah je priporočljivo preveriti, kdo je podpisal dokumentacijo, in pridobiti dodatne informacije pri gradbenem inšpektorju ter IZS, kjer lahko preverijo ustreznost projektne dokumentacije.
Koristne povezave:
- Imenik pooblaščenih inženirjev IZS: IZS imenik
- Izvajanje manjših rekonstrukcij – pogoji in zahteve: OZS članek
Inšpekcijski ukrepi glede manjših rekonstrukcij (94. člen GZ-1):
- Če se vzdrževalna dela ali manjša rekonstrukcija izvajajo v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom občine, lahko občinski inšpektor zahteva takojšnjo ustavitev gradnje in naloži odpravo nepravilnosti na stroške inšpekcijskega zavezanca.
- Če se dela izvajajo v nasprotju z gradbenimi ali drugimi predpisi, lahko gradbeni ali drug inšpektor prav tako zahteva ustavitev gradnje in naloži odpravo nepravilnosti.
Višja instanca od gradbene inšpekcije:
- Nad gradbeno inšpekcijo je Inšpektorat za okolje in prostor (IRSOP), ki deluje pod Ministrstvom za naravne vire in prostor.
- Če odločitev gradbenega inšpektorja ni zadovoljiva, lahko vložite pritožbo na Ministrstvo za naravne vire in prostor.
- Če se težava ne reši, je možen upravni spor na Upravnem sodišču RS.
- V določenih primerih je mogoča tudi pritožba na Varuha človekovih pravic ali postopek na Državnem tožilstvu, če gre za kaznivo dejanje.
Če gre za gradbena dela znotraj lastniškega stanovanja, brez posegov v skupne dele večetažnega objekta, veljajo naslednja pravila v skladu z GZ-1 in Stanovanjskim zakonom (SZ-1):
1. Kdaj soglasje etažnih lastnikov ni potrebno?
Soglasje ni potrebno, če dela:
- Ne vplivajo na nosilne konstrukcijske elemente stavbe (nosilne stene, stropne plošče, temelje ipd.).
- Ne posegajo v skupne dele stavbe (hodnike, stopnišča, fasado, streho, dvigala, skupne inštalacije – elektrika, voda, ogrevanje ipd.).
- Ne spreminjajo namembnosti stanovanja.
- So običajna vzdrževalna dela (npr. menjava talnih oblog, obnova kopalnice, pleskarska dela ipd.).
2. Kdaj je soglasje etažnih lastnikov potrebno?
Če dela posegajo v skupne dele stavbe, je potrebno soglasje solastnikov v skladu z 29. členom SZ-1:
- 75 % soglasje etažnih lastnikov je potrebno, če posegi vplivajo na nosilne konstrukcijske elemente ali bistveno spreminjajo videz in funkcionalnost stavbe.
- 100 % soglasje je potrebno, če posegi spreminjajo razmerje med skupnimi in posameznimi deli stavbe ali če gre za spremembo namembnosti.
3. Kdaj je potrebno gradbeno dovoljenje?
Dovoljenje je obvezno, če:
- Se posega v nosilne konstrukcijske elemente (npr. rušenje nosilne stene).
- Se spreminja namembnost prostora (npr. iz stanovanja v poslovni prostor).
- Se izvajajo večji posegi, ki bi lahko vplivali na varnost celotnega objekta.
4. Kaj je z inštalacijami (voda, elektrika, ogrevanje)?
- Če dela vplivajo na skupne inštalacije (glavni vodovodni priključek, skupni odtoki, skupno ogrevanje, prezračevanje ipd.), je potrebno soglasje upravnika stavbe in pogosto tudi 75 % etažnih lastnikov.
- Če se spremembe izvajajo znotraj stanovanja in ne vplivajo na skupne priključke, soglasje ni potrebno.
5. Inšpekcijski nadzor in možne sankcije
- Če se gradbena dela izvajajo brez potrebnih soglasij ali dovoljenj, lahko posreduje gradbena inšpekcija.
- Če posegi negativno vplivajo na sosednja stanovanja ali skupne dele stavbe, lahko drugi etažni lastniki vložijo ugovor in zahtevajo sanacijo na stroške lastnika.
Ključni nasvet: Pred začetkom večjih del je priporočljivo preveriti pri upravniku stavbe, ali so potrebna soglasja etažnih lastnikov, upravna dokumenacija in dovoljenja potrebna in urejena.
Primer iz prakse: Sosed kar porušil nosilne zidove: Bivanje zanju tam ni več varno, pomaga jima nihče! Povezava do članka.
