Bevor Wohnungseigentümer oder Hauseigentümer ein ausführendes Unternehmen auswählen, müssen sie wissen, welche Aufgaben am Gebäude zu lösen sind. Eine neue Fassade beeinflusst den Wärmeschutz, das Erscheinungsbild, das Brandschutzkonzept und den Feuchtehaushalt. Eine erfolgreiche Sanierung erfordert deshalb abgestimmte technische Lösungen, verständliche Angebote und eine Überwachung der Ausführung.
Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses während der Fassadenarbeiten. Foto aus dem persönlichen Archiv von Branko Manič und dem Archiv des Unternehmens Xplan, d.o.o. Werbenetze am Gerüst bestätigen nicht, welches System eingebaut wurde.
Bei Xplan verfügen wir über Erfahrung mit energetischen Sanierungen, unterschiedlichen Fassadensystemen und der Zusammenarbeit mit verschiedenen ausführenden Unternehmen. Bei der Planung und Bauüberwachung zeigt sich immer wieder, wie wichtig klare Grundlagen sind: Wie ist der Untergrund beschaffen, wie werden die Anschlüsse gelöst und was genau umfasst der vertragliche Leistungsumfang? Die Leistungen und Verantwortlichkeiten werden für jedes Projekt festgelegt.
Für Bauherren ist es nicht entscheidend, jedes Produkt auf dem Markt zu kennen. Wichtiger ist, von Planern, ausführenden Unternehmen und Systemanbietern überprüfbare Antworten zu erhalten.
Was prüfen wir vor der Systemauswahl?
Der erste Schritt ist die Bestandsaufnahme. Zu ermitteln sind der Wandaufbau, die Haftung und Schäden der alten Schichten, mögliche Feuchtigkeit oder Salzbelastungen, der Zustand des Sockels sowie die Ursachen von Rissen und eindringendem Wasser. Wird ein Problem nur verdeckt, kann es erneut auftreten und seine Beseitigung aufwendiger werden.
Die Untersuchung umfasst auch Fenster und Türen, Fensterbänke, Balkone, Dachabschlüsse, Dachrinnen und weitere Durchdringungen. Wir prüfen, ob es sinnvoll ist, die Sanierung mit einem Fensteraustausch oder anderen Arbeiten abzustimmen. Die Reihenfolge der Maßnahmen beeinflusst die Möglichkeit, Anschlüsse fachgerecht auszuführen.
Der Umfang der Planungsunterlagen und die erforderlichen Verfahren müssen anhand der konkreten Maßnahme, des Gebäudes und des Standorts geprüft werden. Das gilt ebenso für eine mögliche Förderung: Die aktuellen Förderbedingungen sind vor der Beauftragung und Ausführung zu prüfen, nicht erst bei der Einreichung der Nachweise.
Das Fassadensystem muss ausreichend genau festgelegt sein
Die Angabe „Fassade eines anerkannten Herstellers, Dämmung 16 cm“ reicht für einen Angebotsvergleich nicht aus. Sie sagt zu wenig über die Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffs, den zulässigen Systemaufbau, die Armierung, die mechanische Widerstandsfähigkeit oder die Anschlussausbildung aus. Die geeignete Dicke wird anhand der bestehenden Wand und der Projektanforderungen bestimmt; 16 cm sind hier lediglich ein Beispiel für eine unvollständige Beschreibung.
Ein Wärmedämm-Verbundsystem, kurz WDVS beziehungsweise ETICS, besteht aus aufeinander abgestimmten Komponenten. Festzulegen sind eine geeignete Lösung und Nachweise für ihre Eigenschaften. Die Europäische Technische Bewertung, häufig als ETA bezeichnet, hilft dabei, das bewertete System und seine Anwendung zu bestimmen; sie ist für sich genommen weder eine Qualitätsrangliste der Marken noch eine allgemeine Garantie.
Der Systemhalter ist das Unternehmen, das den zulässigen Systemaufbau festlegt und dokumentiert. Wichtig ist die Rückverfolgbarkeit vom Angebot bis zur Ausführung. Wird während der Arbeiten ein Austausch einer Komponente oder des Systems vorgeschlagen, müssen vor dem Einbau die technische Eignung, die Auswirkungen auf die Planung und die vertraglichen Bedingungen geprüft und die Änderung dokumentiert werden.
Unterschiedliche Programme innerhalb derselben Marke
JUB, Baumit, RÖFIX, Caparol, Sto, Weber und andere Anbieter haben nicht nur eine einzige Fassadenlösung. Unterschiedliche Aufbauten erfüllen unterschiedliche Anforderungen. Ein Vergleich der Namen ohne Einsicht in die Dokumentation kann deshalb leicht irreführen.
| Was sich im Angebot desselben Herstellers unterscheiden kann | Was aus der vorgeschlagenen Lösung hervorgehen muss |
|---|---|
| Art und Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffs | Material, deklarierte Eigenschaften, Dicke und vorgesehene Wirkung auf die gesamte Wand. |
| Armierungsschicht und Gewebe | Zulässiger Aufbau, Verarbeitung und Anforderungen an exponierte Bereiche. |
| Stoß- oder Hagelbeständigkeit | Ein konkreter Nachweis mit Beschreibung der Prüfung und des geprüften Aufbaus. |
| Oberputz und gegebenenfalls Beschichtung | Eigenschaften, zulässige Farbauswahl, Untergrund und Instandhaltungsanweisungen. |
| Sockel- und Anschlusslösung | Widerstandsfähigkeit gegen Wasser und mechanische Beanspruchung sowie Verträglichkeit mit anderen Schichten des Gebäudes. |
| Garantieprogramm | Begünstigte, Deckungsumfang, Bedingungen, Ausschlüsse und Verfahren zur Geltendmachung. |
Bezeichnungen wie Basisprogramm, verbessertes Programm oder Spezialprogramm können im Gespräch hilfreich sein, bilden jedoch keine gemeinsame offizielle Qualitätsskala. Der Planer muss eine Verbesserung mit einer konkreten Anforderung verknüpfen. Bei der Auswahl von Mineralwolle beurteilen wir beispielsweise ihre Eigenschaften und ihre Eignung für das Planungskonzept, nicht lediglich ihre Zugehörigkeit zu einer höheren Preisklasse.
Was ein gutes Leistungsverzeichnis ermöglichen muss
Ein gutes Leistungsverzeichnis ermöglicht es allen Anbietern, denselben Umfang zu bepreisen, und schafft eine Grundlage für die Prüfung der ausgeführten Arbeiten. Pläne, technischer Bericht und Leistungsverzeichnis müssen aufeinander abgestimmt sein.
| Leistungsbereich | Was festgelegt werden sollte | Warum dies für Bauherren wichtig ist |
|---|---|---|
| Untergrundvorbereitung | Reinigung, Entfernung bestehender Schichten, Instandsetzung, Ausgleich und erforderliche Prüfungen der Tragfähigkeit. | Für verdeckte Schäden muss ein Vorgehen vorgesehen sein. |
| Wärmeschutz | System, Dämmstoff, Dicken und Ausführung der einzelnen Bereiche. | Unterschiedliche Angebote müssen vergleichbare geplante Eigenschaften gewährleisten. |
| Befestigung | Art der Verklebung und gegebenenfalls Verdübelung entsprechend Untergrund und Beanspruchungen. | Eine pauschale Dübelanzahl pro Quadratmeter ersetzt keine Prüfung. |
| Armierung | Systemaufbau, Verstärkungen an Öffnungen und Schutz beanspruchter Stellen. | Die Ausführung muss geprüft werden, bevor sie durch die Schlussbeschichtung verdeckt wird. |
| Sockel | Dämmung, Schutz, Übergänge und Anschluss an die Bauwerksabdichtung. | Dieser Bereich ist besonders stark Wasser und Stößen ausgesetzt. |
| Öffnungen und Anschlüsse | Laibungen, Fensterbänke, Tropfkanten sowie Anschlüsse an Fenstern, Balkonen und Dach. | Nicht abgestimmte Anschlüsse können zu eindringendem Wasser und Wärmebrücken führen. |
| Organisation der Arbeiten | Gerüst, Schutz der Bewohner und der Umgebung, Zugänge, Reinigung und Entsorgung. | Der Angebotspreis muss auch die Ausführung an einem tatsächlich bewohnten Gebäude berücksichtigen. |
| Abnahme | Geforderte Nachweise, Protokolle, Mängelbeseitigung und Instandhaltungsanweisungen. | Nach Abschluss muss klar sein, was eingebaut wurde und wem ein Mangel zu melden ist. |
Wenn sich Teile des Bestands vor dem Öffnen der Konstruktion nicht zuverlässig beurteilen lassen, werden das Vorgehen zur Prüfung sowie die Abrechnung und Freigabe zusätzlicher Arbeiten im Voraus festgelegt. Unbestimmte Positionen ohne Entscheidungsverfahren können während der Ausführung zu Streitigkeiten führen.
Wie Wohnungseigentümer Angebote beurteilen sollten
Der niedrigste Gesamtbetrag lässt sich erst nach einer Prüfung des Leistungsumfangs sinnvoll bewerten. Ein Angebot kann neue Fensterbänke und eine Sockelsanierung enthalten, während ein anderes diese Arbeiten überhaupt nicht umfasst. Ein Preisunterschied bedeutet deshalb noch keinen Unterschied in der Wirtschaftlichkeit.
Für die Entscheidung ist eine kurze Vergleichstabelle hilfreich: gleiche Arbeiten, angebotenes System, Ausschlüsse, Termine, Zahlungsbedingungen und Garantien. Offene Fragen müssen vor Vertragsabschluss geklärt werden. Das Entscheidungsverfahren und die erforderlichen Zustimmungen sind entsprechend dem konkreten Gebäude und der Maßnahme zu regeln.
Vom ausführenden Unternehmen verlangen wir vergleichbare Referenzen, eine benannte verantwortliche Person und eine Erklärung, wer Änderungen und Reklamationen koordiniert. Die Vertrautheit mit einer Marke ist hilfreich, ersetzt aber keine Erfahrung mit ähnlichen Gebäuden und deren Details.
Zusätzliche Anstriche sollten in der Planung und im Leistungsverzeichnis festgelegt sein
Die Angabe „eingefärbter Oberputz“ sagt noch nicht aus, ob das Angebot auch einen anschließenden Anstrich enthält. Zu unterscheiden ist zwischen einem Egalisationsanstrich, der vor allem das Erscheinungsbild vereinheitlicht, und einem vollständigen schützenden Beschichtungssystem.
Die slowenische Branchenrichtlinie GIZ PFSTI TS PFSTI 01, Ausgabe 2/2020, behandelt zusätzliche Beschichtungen. Kapitel 8.11.4 lässt zusätzliche Beschichtungen entsprechend den Empfehlungen des Herstellers des Fassadensystems zu. Für eingefärbte mineralische Putze, die als Werktrockenmörtel geliefert werden, beschreibt Kapitel 8.11.2.2 eine systemzugehörige Beschichtung wegen möglicher Farbtonunterschiede als sinnvolle Lösung. Auch die standardisierten Leistungsbeschreibungen der Ingenieurkammer Sloweniens (IZS), SODMOS GO 01.44, Dezember 2022, verweisen in Punkt 6 auf diese Ausgabe der Richtlinie. Werden diese Leistungsbeschreibungen in die Vertragsunterlagen aufgenommen, sind sie als Teil des vereinbarten Umfangs zu berücksichtigen. Die Lösung muss mit den geltenden Gebäudeanforderungen und der Systemdokumentation abgestimmt werden.
Die deutschen VDPM-Leitlinien für das Verputzen von Mauerwerk und Beton von 2025, Kapitel 8.8.9 und 8.8.10, behandeln diese beiden Ausführungen getrennt und sehen dafür eigenständige Positionen im Leistungsverzeichnis vor. Bei WDVS muss die Lösung außerdem mit der Dokumentation des Systemhalters übereinstimmen. Ein allgemeiner Verweis auf die Norm DIN 18363 für Maler- und Lackierarbeiten legt den Umfang des Anstrichs einer konkreten Fassade nicht fest.
In slowenischen Herstellerunterlagen werden beispielsweise folgende Lösungen genannt: RÖFIX 715 verlangt für die angegebenen Anwendungen einen Anstrich, Weberton beschreibt einen zweimaligen Farbauftrag auf neuen Putzen, während Capatect CarboPor-Easy bei Farbtonabweichungen unter bestimmten Voraussetzungen eine egalisierende Beschichtung vorsieht. Zweck und Bedingungen dieser Lösungen sind nicht gleich.
Als Planungs- und Ingenieurunternehmen empfehlen wir bei Xplan, relevante slowenische Fachgrundlagen anzuwenden und sie sinnvoll durch geprüfte deutsche bewährte Verfahren zu ergänzen. Die Anforderungen, der beauftragte Umfang der Planung beziehungsweise Bauüberwachung und die Kontrollpunkte sollten klar festgelegt sein. Beim konkreten Gebäude muss zwischen einem vorgeschriebenen systemzugehörigen Anstrich, einer vereinbarten optischen Egalisierung und einer zusätzlichen Verbesserung des Schutzes unterschieden werden. Die Beurteilung kann auch ergeben, dass kein zusätzlicher Anstrich erforderlich ist. Die Lösung muss mit den Gebäudeanforderungen und der Dokumentation des Systemhalters abgestimmt sein.
In der Planung und im Leistungsverzeichnis sind festzulegen:
- die Art des Oberputzes und der Zweck des nachfolgenden Anstrichs;
- das im System zulässige Beschichtungsprodukt, der Farbton innerhalb der zulässigen Grenzen und die vorgesehenen Oberflächeneigenschaften;
- die erforderliche Untergrundvorbereitung und eine gegebenenfalls notwendige Grundbeschichtung;
- die vorgeschriebene Anzahl der Farbaufträge und der Verbrauch;
- die erforderliche Erhärtung des Putzes, die Wartezeiten zwischen den Aufträgen und die Witterungsbedingungen;
- die Flächen, der Schutz der Umgebung, die Positionen zur Bepreisung der Arbeiten und die Instandhaltungsbedingungen.
Ist der Anstrich ein obligatorischer Bestandteil des vorgeschriebenen Aufbaus, darf er nicht als unnötige Zusatzleistung gegen Aufpreis dargestellt werden. Eine mögliche Variante mit zusätzlichem Schutz sollte getrennt bepreist werden, damit die Eigentümer denselben Leistungsumfang vergleichen können. Ein Preisunterschied allein erklärt nicht, warum ein einzelner Anbieter eine bestimmte Lösung anbietet oder auslässt.
Im beauftragten Umfang der Bauüberwachung sollten Kontrollpunkte und Nachweise zum Produkt sowie zu den Verarbeitungsbedingungen im Voraus vereinbart werden. Die Kontrolle der Aufträge und Verbrauchsmengen muss während der Ausführung zeitlich eingeplant werden; eine spätere Besichtigung allein bestätigt diese Angaben nicht. Eine zusätzliche Farbbeschichtung beseitigt weder eindringendes Wasser noch einen ungeeigneten Untergrund oder eine fehlerhaft ausgeführte Armierung.
Was während der Ausführung überwacht werden sollte
Eine Prüfung ausschließlich der fertigen Farboberfläche reicht nicht aus. Vor dem Verdecken müssen die Untergrundvorbereitung, die Verklebung und Befestigung der Dämmung, die Plattenstöße, die Armierung und die Anschlussausbildung überwacht werden. Im Voraus vereinbarte Kontrollschritte und Aufzeichnungen sind sinnvoll.
Bei den Materialien sind die Verarbeitungsvorgaben, die zulässigen Witterungsbedingungen und die Wartezeiten zwischen den einzelnen Schichten einzuhalten. Der Schutz vor Sonne, Regen und Wind muss den Bedingungen entsprechen. Ein kurzer Ausführungstermin rechtfertigt keine Verkürzung der erforderlichen Trocknungszeiten.
Beim Brandschutzkonzept prüfen wir die gesamte Lösung und ihre Details. Bei dunklen Farbtönen prüfen wir den zulässigen Systemaufbau und die Farbtonbeschränkungen. Bei einer Sanierung auf einem bestehenden WDVS ist eine vorherige Beurteilung des alten Systems unerlässlich. Dies sind Planungsfragen, die sich nicht allein durch die Wahl eines teureren Oberputzes lösen lassen.
Was bei Abschluss übergeben wird
Neben der Fassade sollte der Bauherr die vereinbarte Dokumentation zum tatsächlich eingebauten System, zu wesentlichen Änderungen, Prüfungen, Garantien und zur Instandhaltung erhalten. Bei der Abnahme werden mögliche Mängel, die Frist zur Beseitigung und die verantwortliche Person festgehalten.
Eine Garantie für das Material oder für Systemeigenschaften unterscheiden wir von den Verpflichtungen des ausführenden Unternehmens hinsichtlich seiner Arbeiten. Bei jedem Anbieter prüfen wir Ausschlüsse und eine gegebenenfalls vorgeschriebene Instandhaltung. Ein öffentlich zugängliches Beispiel sind die veröffentlichten Bedingungen von Caparol mit besonderen Instandhaltungsanforderungen und Ausschlüssen; die Angabe der Anzahl der Jahre allein reicht daher für einen Vergleich nicht aus.
Bei Xplan können wir je nach vereinbartem Leistungsumfang Planungslösungen und ein Leistungsverzeichnis erstellen oder an der Bauüberwachung der Sanierung mitwirken. Für jedes Gebäude legen wir die Rollen und Verantwortlichkeiten klar fest. Anfrage an Xplan.
Fachliche Zusammenfassung
Eine sorgfältige Sanierungsvorbereitung verbindet die Diagnose des Bestands, die Projektanforderungen, ein dokumentiertes WDVS und überprüfbare Ausführungsdetails. Leistungsverzeichnis, technischer Bericht und Pläne müssen vergleichbare Angebote sowie eine Kontrolle der Ausführung und der Änderungen ermöglichen. Die Abnahme umfasst die Prüfung der Arbeiten, die Rückverfolgbarkeit der eingebauten Materialien und klare Bedingungen für die Instandhaltung und die Geltendmachung von Mängeln. Ein gegebenenfalls vorgesehener Egalisationsanstrich und ein Schutzanstrich müssen einen klar festgelegten Zweck, Aufbau, Ausführungsbedingungen und einen gesondert definierten Leistungsumfang haben.
Zusammenfassung für alle
Bevor Sie Preise einholen, legen Sie fest, was am Gebäude gemacht werden muss. Vergleichen Sie anschließend Angebote für dieselben Arbeiten und sorgen Sie dafür, dass auch die später unsichtbaren Schichten überwacht werden. So können Sie die Kosten besser verstehen, Missverständnisse vermeiden und am Ende nachvollziehen, was Sie abgenommen haben. Ist zusätzlich ein Anstrich des Putzes vorgesehen, sollte im Voraus schriftlich feststehen, mit welchem Produkt, mit wie vielen Aufträgen und zu welchem Preis er ausgeführt wird.
Quellen geprüft am 28. 10. 2026. Verwenden Sie zur Prüfung konkreter Systeme die aktuelle technische Dokumentation des Anbieters, beispielsweise von RÖFIX, Caparol, Baumit oder die Informationen von Ceresit zu technischen Bewertungen. Die Auswahl der Dokumentation und der Lösungen muss sich nach dem konkreten Gebäude richten.
Weiterführender Beitrag: Welche Fassade eignet sich für ein Haus oder Mehrfamilienhaus – und was ist wichtiger als die Marke?
