Za pisanje tovrstnega bloga smo se v podjetju Xplan d.o.o. odločili, ker prejemamo povpraševanja po spremembah namembnosti poslovnih prostorov v stanovanjske. Glede na javno dostopne evidence, smo pri eni izmed naših strank prišli do zaključka, da stranka ne potrebuje spremembe namembnosti, saj je v eProstoru nepremičnina že zavedena kot stanovanje. Kaj piše v kupopradoajni pogodbi, s tega vidika, ni pomembno. Vsak kupec je dolžan pred nakupom preveriti dostopne javne evidence in se tako prepričati, da stanje v pogodbi ni zavajajoče. Nato pri vpogledu v drugo zadevo, smo ugotovili, da je bila stranka zavedena, kupila je poslovni prostor po ceni ugodnega stanovanja in za namen stanovanja. Prodajalka jo je zavedla, kupka ni predhodno preverila kaj kupuje. Sprememba namembnosti ne bo mogoča. Takih in podobnih primerov povpraševanj imamo precej. Blog naj služi kot pomoč pri samostojnem iskanju odgovorov v javno dostopnih evidencah.
Zemljiška knjiga – nekaj osnov
Vsi podatki vpisani v zemljiško knjigo so javni, pod pogoji, ki jih določa zakon pa tudi zbirka listin. Do zemljiške knjige dostopamo z vpogledom prek spletne aplikacije Portal e-sodstvo, kjer imamo vpogled v izpisek zemljiške knjige.
Redni izpisek zadostuje za normalno poslovanje, ker vidimo aktualno zemljiškoknjižno stanje. Gre za osnovne podatke o zemljiški parceli, posameznem delu stavbe oz. stavbni pravici. Zgodovinski izpisek od 1. 5. 2011 je sestavljen iz vpisov, ki so v zemljiški knjigi tudi po 1. 5. 2011 in so prenehali veljati. Kar ne velja je po starih zemljiškoknjižnih pravilih podčrtano z rdečo barvo. Redni izpis izvedene pravice ali pravnega dejstva prikazuje zaznamovano pravno dejstvo ali drugo pravico, ki ni lastninska pravica in je vpisana v zemljiško knjigo. Sestavljen izpis za parcelo iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra nam prikazuje zemljiško knjigo in kataster na enem dokumentu. Drugi zgodovinski izpisi prikazujejo stanje zemljiške knjige od trenutka, ko je vodena kot informatizirana baza do 30. 4. 2011. S 1. 5. 2011 se je izgled zemljiške knjige spremenil. Stanje na 30. 4. 2011 se je zamrznilo in ti podatki so se prenesli na nov izgled zemljiške knjige od 1. 5. 2011. Za starejše podatke moramo stopiti do okrajnega sodišča, ki je bilo lokalno pristojno za vodenje podatkov. Naj tukaj omenimo, da ID znak nepremičnine ni isto kot ID nepremičnine. ID je šifra sestavljena iz katastrske občine in parcelne številke. Lahko rečemo, da ima vsaka parcela svoj EMŠO, ki se imenuje ID in je številčni zapis. Druga možnost enoznačne identifikacije pa je zapis s številko parcele in katastrsko občino.
Deli izpiska iz zemljiške knjige:
- Tip nepremičnine, ID znak, katastrska občina, parcela
- Osnovni pravni položaj nepremičnine, ki sporoča podatke o lastninski pravici in lastniku (vrsta osnovnega položaja, delež, imetnik, omejitve)
- Plombe ali pravna dejstva v zvezi z nepremičnino
Zbirka listin v zemljiški knjigi
Vpogled v zbirko listin nam omogoča pregled dokumentov, ki so podlaga za izvedbo vpisa v zemljiško knjigo. Zbirka listin se vodi kot informatizirana zbirka listin po 1. 5. 2011. Kdor izkaže upravičen interes, ima pravico zahtevati, da mu zemljiškoknjižno sodišče izda prepis listine s potrdilom o tem, da je izvirnik oziroma overjeni prepis listine vložen v zbirko listin. Upravičen interes je širši pojem od pravnega interesa, saj pokriva tudi nekatere primere, ko pravni položaj še ni nastal in ga nekdo šele želi vzpostaviti
Vpis pravic in pravnih dejstev v zemljiško knjigo učinkuje od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis, natančneje, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti. Zemljiškoknjižni postopek se lahko začne na podlagi dveh pravnih podlag. Prva je zemljiškoknjižni predlog, ki ga poda stranka in drugi je vpis posledice po uradni dolžnosti s strani sodišča. V drugem primeru sodišče postopa po uradni dolžnosti šele ko prejme določeno listino. V obeh primerih vsi učinki nastopijo od trenutka, ko je sodišče prejelo eno ali drugo vlogo. Učinek nastane v trenutku prejema ne glede na to kdaj bo opravljen vpis v zemljiško knjigo. Stanje v zemljiški knjigi se spremeni šele z izvedbo vpisa, vendar ta vpis učinkuje od trenutka, ko je zemljiška knjiga prejela vlogo, torej retroaktivno oz. za nazaj. Gre za nepravo retroaktivnost. Še preden je vpis izveden nastopijo učinki.
Če je vpis pravice ali pravnega dejstva dovoljen, se šteje, da je ta pravica oz. pravno dejstvo, ki je vpisano v zemljiško knjigo vsakomur znano od začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča v naslednjem delovnem dnevu po dnevu, ko je zemljiškoknjižno sodišče v zemljiški knjigi vpisalo prejem predloga za vpis in nihče se ne more sklicevati, da mu ta pravica ali pravno dejstvo od takrat dalje ni bilo znano, sicer nismo dovolj skrbni in v pravnem prometu lahko posledično trpimo posledice neugodnega stanja. Pri poslovanju z nepremičnino plomba pomeni alarm, da se nekaj spreminja. Osnovno pravilo je, da ko vidimo plombiran vložek je potrebno raziskati vzrok. Ko je vložek plombiran je dostop do zbirke listin širši, gre za takojšnji upravičen interes do vpogleda v zbirko listin.
Zemljiška knjiga je pravna evidenca za razliko od katastra, ki je dejanska evidenca nepremičnin. Za zemljiško knjigo velja načelo zaupanja, medtem ko za kataster ne velja načelo zaupanja, lahko govorimo le o večji ali manjši zanesljivosti podatkov. Obe evidenci sta javno dostopni.
Kaj pa je kataster?
Kataster je dejanska evidenca nepremičnin, kjer so evidentirana dejstva. Vsakdo ima pravico do vpogleda v podatke prek spletne aplikacije e-prostor. Ločimo zemljiški kataster, kataster stavb in kataster gospodarske javne infrastrukture. Funkcija katastra je določitev nepremičnine, njenih osnovnih podatkov ter prikaz njene lege v prostoru. Nosilec je geodetska uprava. Pravni vir je bil Zakon o evidentiranju nepremičnin nato pa od 4. 4. 2022 Zakon o katastru nepremičnin, ki poleg katastra ureja tudi nekatere geodetske storitve. Značilnost katastra je, da se vodi po katastrskih občinah, ki jih je okvirno 2600, vodi se po upravnem postopku, oziroma po Zakonu o splošnem upravnem postopku.
Vse spremembe vpisa v kataster temeljijo na elaboratu. Geodetski elaborat je vloga, ki je podlaga za spremembo katastrskih podatkov. Sestaviti jo mora pooblaščeni geodet. Zakon o katastru nepremičnin določa kaj mora vloga vsebovati, kakšne podatke mora geodet vanjo vključiti in po kakšnih merilih mora biti napisana. Osnovni katastrski podatek je parcelna številka, ki je identifikator parcele. Ostali podatki so podatki o lastnostih parcele. kot so; meje, površina, upravljavec, dejanska raba, zemljišče pod stavbo in boniteta zemljišča.